禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋，是現(xiàn)行法律和政策的基本原則，相關(guān)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，這是處理此類(lèi)糾紛案件的一般原則。但是在具體個(gè)案中，在與國(guó)家法律、法規(guī)、政策基本規(guī)定和精神不相沖突的情形下，也可根據(jù)實(shí)際情況作靈活處理。
 

　　司法判例中城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋合同效力認(rèn)定的兩種情況：

　?。ㄒ唬┏擎?zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村私有房屋的合同無(wú)效（一般原則）

　　典型案例：錢(qián)某某濤與李某蘭房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案

　　案號(hào)：（2007）二中民終字第13692號(hào)  審理法院：第二中級(jí)人民法院

　　宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。根據(jù)國(guó)家政策，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員因購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地或者房屋而與農(nóng)民所訂立的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。出賣(mài)人對(duì)合同無(wú)效負(fù)主要責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)賠償買(mǎi)受人的信賴(lài)?yán)鎿p失。

　?。ǘ┏擎?zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋合同原則無(wú)效，但不排除在特殊情況下認(rèn)定此類(lèi)交易合同有效，應(yīng)當(dāng)結(jié)合歷史背景、現(xiàn)有占有關(guān)系等考慮其效力

　　典型案例：錢(qián)某某民訴陳某印房屋買(mǎi)賣(mài)合同案

　　案號(hào)：(2007)一中民終字第9544號(hào)

　　審理法院：深圳市第一中級(jí)人民法院

　　因城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋所引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)時(shí)的歷史背景及有利于維護(hù)現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系角度考慮，不能一概認(rèn)定為無(wú)效。

　　法院認(rèn)為

　　一審判決理由：

　　深圳市海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：農(nóng)村的土地除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地屬于農(nóng)民集體所有。陳某印與錢(qián)某某民簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋合同，因該院宅基地屬當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體所有，錢(qián)某某民屬城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋，此地上房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及土地使用權(quán)人之變化，故雙方買(mǎi)賣(mài)涉案房屋之行為因違反法律法規(guī)應(yīng)屬無(wú)效。

　　二審判決理由：

　　深圳市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案系因城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋所引發(fā)的糾紛。按照我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，所以宅基地使用權(quán)人在對(duì)宅基地行使收益和處分權(quán)利時(shí)，應(yīng)當(dāng)受到嚴(yán)格的限制。在此前提下，城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的行為一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。但在處理具體案件時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)合個(gè)案不同的實(shí)際情況綜合加以判斷。

　　本案中，錢(qián)某某民作為城市居民，其與陳某印簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)過(guò)海淀鄉(xiāng)政府的批準(zhǔn)。此后，錢(qián)某某民取得了該房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)并于2005年將戶(hù)口遷入。根據(jù)上述事實(shí)可以看出，在十幾年的時(shí)間中，錢(qián)某某民在訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際居住已對(duì)該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系。鑒于此，在綜合本案當(dāng)時(shí)的歷史背景及有利于維護(hù)現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系角度考慮，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)錢(qián)某某民與陳某印簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同有效較為適宜。原審法院確認(rèn)本案買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，雖符合此類(lèi)案件的一般性處理原則，但于本案不利于維護(hù)雙方既定的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，故應(yīng)當(dāng)予以糾正。
 

　　城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋，在實(shí)踐中主要出現(xiàn)以下幾種情況：

　　1、出賣(mài)人將宅基地上所建房屋賣(mài)與城鎮(zhèn)居民前或同時(shí)，該房屋所占宅基地因征收已轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，原為農(nóng)民身份的出賣(mài)人亦轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，則宅基地性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變的，可以認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)房屋合同有效。如出賣(mài)人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)不予支持。

　　2、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村私有房屋后，如果所買(mǎi)賣(mài)的房屋已經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)和當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)手續(xù)，并取得合法權(quán)屬證書(shū)的，可以認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)房屋合同有效。如出賣(mài)人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)不予支持。

　　3、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)房屋后，已將其戶(hù)口遷入房屋所在地，申請(qǐng)加入當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織，轉(zhuǎn)為農(nóng)民身份的，可以認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)房屋合同有效。如出賣(mài)人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)不予支持。

　　4、買(mǎi)受人、協(xié)議簽字人雖然為城鎮(zhèn)居民身份，但其配偶或父母、子女為購(gòu)買(mǎi)房屋所在地集體組織成員，且在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)系家庭成員共同出資，亦為共同居住的，村集體經(jīng)濟(jì)組織同意其買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容的?？梢砸婪ㄕJ(rèn)定為家庭共同購(gòu)房，買(mǎi)賣(mài)房屋合同有效。如出賣(mài)人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)不予支持。

　　5、在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農(nóng)村村民將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶(hù)的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)房屋合同有效。如出賣(mài)人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)不予支持。

　　6、對(duì)同一房屋經(jīng)過(guò)多次買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓的效力，可以依據(jù)最后一手買(mǎi)受人的身份和交易情況，結(jié)合前述處理原則進(jìn)行判斷認(rèn)定。

　　7、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)的小產(chǎn)權(quán)房，已經(jīng)縣級(jí)以上人民政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房所在小區(qū)辦理了相關(guān)征地和出讓、規(guī)劃、施工驗(yàn)收，補(bǔ)交土地出讓金、交易稅費(fèi)等，依法完善了商品房出售的合法化手續(xù)的，可以認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)房屋合同有效，由合同當(dāng)事人合理承擔(dān)有關(guān)土地出讓金、交易稅費(fèi)等費(fèi)用。
 

　　城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋合同效力，認(rèn)定相關(guān)法律、政策依據(jù)

　　1、《民法典》第一百五十三條：違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效；

　　2、《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》中關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題規(guī)定：在國(guó)家確定的宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，可以按照國(guó)家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定為無(wú)效。合同無(wú)效后，買(mǎi)受人請(qǐng)求返還購(gòu)房款及其利息，以及請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)等因素予以確定。

　　3、《民法典》第三百六十三條：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理的法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

　　4、《土地管理法》第九條：城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

　　5、《土地管理法》第六十二條：農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　6、國(guó)務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣(mài)的通知》第二條第二款規(guī)定：農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得違法為建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

　　7、2004年11月國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。 深圳律師事務(wù)所